작성일 : 22-06-21 19:15
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[신규자료] 토지신탁 활성화의 주요 저해요인 Down
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글쓴이 :
판고아성
 조회 : 40
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토지신탁 활성화의 주요 저해요인 Down
토지신탁 활성화의 주요 저해요인 토지신탁 활성화의 주요 저해요인 토지신탁 활성화의 주요 저해요인 1. 경제수준의 차이 첫째, 가장 기본적인 것으로 經濟水準의 差異를 들 수 있다. 信託은 기본적으로 財産管理의 고전적인 수단이다. 다시 말하면 信託業이 活性化되기 위해서는 信託할 수 있는 財産 또는 資本이 이미 축적되어 있어야 한다. 축적된 재산이 없는 곳에 信託이 자리잡을 수 없다. 우리의 경우 産業化 推進의 歷史가 일천하였고, 不動産信託을 의뢰할 만큼 資本蓄積이 형성된지도 사실상 얼마 되지 않았다. 土地信託이 活性化될 수 있을 만큼의 經濟水準이 되지 못했던 데에 根本的인 原因이 있다. 2. 사회적 인식 문제 둘째, 社會的 認識 問題를 들 수 있다. 信託은 믿을 수 있는 다른 사람에게 재산을 맡겨서 管理 또는 處分하게 하는 財産管理제도이다. 어느 시기 어느 곳이든지 사회가 존립하기 위해서는 기본적으로 사회 구성원간의 신뢰가 어느 정도 있어야 한다. 財産의 信託은 이러한 信賴를 특히 요구한다. 재산의 管理를 다른 사람에게 위탁할 수 있는 社會的 認識과 慣行이 자리잡아야 한다. 그러나 우리 사회는 오랫동안 재산, 특히 토지에 대해서는 직접 소유해야 한다는 관념이 강하였다. 그 土地를 所有者가 직접 開發하거나 利用해야 한다는 認識도 강했다. 開發資金이 부족한 경우에도 金融機關에 토지를 擔保로 하여 자기 이름으로 직접 차입하고자 하였다. 이러한 認識은 遊休土地를 活用할 計劃이 있을 때 信託會社를 찾기보다는 일반 컨설팅회사를 이용하고자 하는 최근의 현상에서도 발견할 수 있다. 3. 토지시장의 불안정 셋째, 土地市場의 不安定을 들 수 있다. 土地信託은 事業執行型 信託으로서 信託 運用 結果 나타난 실적, 예컨대 地代나 賃貸料를 장기간에 걸쳐서 받는다. 이러한 장기간의 投資를 유인하기 위해서는 근본적으로 토지 및 不動産市場이 안정되어야 한다. 그러나 사실상 우리 나라의 不動産市場은 지난 60년대이래 安定的이지 못했다. 급격한 都市化 및 産業化 과정에서 土地供給은 需要에 비해서 만성적으로 부족했다. 그 결과 土地나 建築物의 價格이 짧은 기간에 급격하게 상승하였고 不動産 投機도 만연하였다. 장기적인 안목에서 포트폴리오 전략에 따라 여유 자금을 운용할 여건이 마련되지 않았던 것이다. 이러한 여건 하에서 土地所有者에게는 短期間의 讓渡差益 또는 資本利益을 추구하는 것이 보다 합리적일 수 있었다. 4. 토지신탁제도의 운용문제 넷째, 土地信託制度의 運用과 관련한 支援 未洽을 들 수 있다. 委託者나 受託者 모두의 投資收益이 확보되지 않는 한 土地信託의 발전은 기대할 수 없다. 委託者 또는 受益者의 수익보장이 土地信託 발전의 관건이다. 즉 土地信託에 따른 수익이 확보되지 않으면 土地所有者는 信託에 의거하기보다는 지가가 상승할 때까지 遊休狀態로 보유하고 있다가 기회가 올 때 處分하려고 할 것이다. 受託者 역시 적극적으로 受託事業에 임하지 않게 될 것이다. 게다가 土地所有者의 受益權이 유통될 수 있는 流通市場이 형성되지 않고 있다. 이론적으로 보면 受益者가 필요한 경우 受益權을 賣却하거나 受益權을 담보로 자금을 조달할 수 있다. 그러나 현실적으로 受益權을 資金化할 수 있는 流通市場이 아직 형성되지 않았기 때문에, 長期間의 信託이 社會經濟的 狀況의 변동에 탄력적으로 대처할 수 없게 하고 있다. 土地信託을 受託할 수 있는 信託會社의 制限 問題도 있다. 信託業法 제3조와 4조에 의하면 信託業은 資本金 5억원 이상의 株式會社가 재정경제원 장관의 認可를 받아 할 수 있도록 되어 있다. 이때 信託業의 認可는 定款, 業務의 種類와 方法 등에 대한 妥當性과 實現 可能性을 고려하여 해준다. 이러한 조건만 충족한다면 民間部門도 信託業에 참여할 수 있는 것처럼 보인다. 그러나 현재 公共法人만이 信託業 許可를 받고 있다. 이는 土地信託業 실시 초기에 信託財産을 보호하고 信託事業의 公信力을 확보하기 위해서 이러한 제한이 불가피했던 점이 있었다. 그러나 최근에 추진하고 있는 政府投資機關의 民營化 趨勢와 民間資本 및 技術의 급신장을 고려해 볼 때, 信託會社의 制限이 바람직한 것인가에 대해 의문이 제기될 수 있다. 5. 토지신탁제도 자체의 미비점 다섯째, 土地信託制度 자체의 未備點을 고려할 수 있다. 먼저 土地信託의 法的根據가 不明確하고 不充分한 점을 들 수 있다. 土地信託의 현행 根據法은 信託法과 信託業法이다. 이중 信託法은 信託에 관한 일반적인 司法的 法律關係를 규정하고 있고, 信託業法은 信託業을 보호?감독하고 信託會社의 조직과 경영의 합리화를 기하여 受益者를 보호하는데 목적을 두고 있다. 이들 법률은 주로 협의의 不動産信託 또는 管理信託 등 재산의 보전 및 管理를 주로 다루고 있다. 土地信託과 같이 개발사업형 信託의 내용을 다루기에는 미흡하다. 이에 따라 재정경제원이 管理하는 「不動産信託業務運用要綱」에 의거하여 각 信託會社가 土地信託의 업무 내용 즉, 土地信託의 類型, 信託期間, 信託報酬, 事業費 調達方法 등을 자체적으로 規定하여 시행하고 있다. 그러나 이러한 信託會社의 業務運用要綱은 회사 내부의 管理規定에 불과하여 사실상 法的效力을 충분히 갖는다고 보기 어렵다. 1994년 1월 5일 國有地에 信託制度를 도입하면서 信託期間을 비롯한 관련 조항을 國有財産法에 직접 규정하고 있는 것과 모순이 된다고 할 수 있다. 信託期間이 불일치 측면도 꼽을 수 있다. 물론 信託은 私人間의 去來와 같아서 信託期間 역시 원칙적으로 受託者와 委託者 쌍방의 契約으로 결정된다. 이때 契約의 기준이 될 수 있는 信託期間이 서로 일치하지 않는다. 信託과 유사한 제도로 民法上의 地上權과 賃貸借 契約을 들 수 있다. 먼저 地上權의 設定 期間은 地上物의 種類와 構造에 따라 30년, 15년, 5년을 넘지 못하도록 되어 있다. 賃貸借 契約期間은 원칙적으로 20년을 넘지 못하도록 되어 있다. 다만 建物 所有의 土地賃貸借와 植木?채염의 土地 賃貸借는 期間의 制限이 없다. 그런데 信託會社의 信託期間은 賃貸型 土地信託은 地上權 設定期間과 같은 30년으로, 그리고 國有地의 信託은 賃貸借契約 期間과 같은 20년으로 되어 있다. 동일한 土地信託인데도 私有地 信託과 國有地 信託간에
[문서정보] 문서분량 : 3 Page 파일종류 : HWP 파일 자료제목 : 토지신탁 활성화의 주요 저해요인 파일이름 : 토지신탁 활성화의 주요 저해요인.hwp 키워드 : 토지신탁,주요,저해요인,활성화의 자료No(pk) : 11039394 |
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