투자시장에 리츠 열풍이 거세게 몰아치고 있다. 한국은행의 기준금리가 1.25%로 추락하며 예적금 등 은행 상품은 사실상 투자가치를 잃어버렸다. 코스피시장은 지수가 2000포인트대에 갇혀 답답한 상태에 빠져버렸다. 서울을 중심으로 폭등한 아파트 가격과 정부의 부실 정책으로 인해 부동산시장의 혼란은 더욱 심각해지고 있다. 환율과 채권시장 역시 급등락을 반복하며 투자에 나서기가 망설여지는 게 현실이다.
이런 상황에서 리츠가 또 하나의 투자 대안으로 시장의 관심을 키우고 있다. 리츠(REITs·부동산투자신탁)란 투자자들로부터 자금을 모으고, 이렇게 모은 자본을 바탕으로 빌딩이나 토지 같은 부동산에 직접 투자하거나 혹은 부동산과 관련된 수익증권이나 채권 등의 금융자산에 투자해 발생한 수익을 투자자들에게 배당·분배하는 부동산 간접투자 상품이다.
그동안 한국 시장에 선을 보인 리츠들 대부분이 소수 자산가의 돈을 모아 부동산 및 부동산 관련 상품에 투자하는 사모형(또는 폐쇄형)이었다. 이런 사모형 리츠가 시장의 대부분을 차지하다 보니 대중적인 투자 상품으로 안착하지 못하고 있었던 게 현실이다.
12조 이상 몰린 롯데리츠·NH프라임리츠
그런데 이랬던 리츠시장의 분위기가 최근 급변했다. 최근 주식시장 상장을 조건으로 내걸거나, 처음부터 주식시장에 상장해 누구라도 쉽게 거래할 수 있도록 설계된 ‘공모형 리츠’들이 대거 등장하고 있다. 또 서울 핵심 업무지역의 유명 오피스빌딩, 대기업이 직접 운영하는 백화점과 대형마트, 쇼핑센터 등 전형적인 부동산 자산은 물론 부동산 관련 재간접 자산에 투자하는 리츠 등 이전보다 다양한 형태의 리츠들이 등장하고 있다. 이로 인해 기관투자자와 큰손으로 불리는 거액 자산가들은 물론 소액 투자가 가능해지며 일반 투자자들의 관심까지 키우고 있다.
여기에 자산운용사들과 증권사들 입장에서는 지지부진한 수익률로 골머리를 앓고 있는 펀드시장, 특히 수익률 폭락과 불완전 판매로 무너져 버린 파생상품 시장을 대신해 돈을 벌 수 있는 새로운 수익원이 필요한 상황이다. 이런 자산운용사들과 증권사들에 리츠, 특히 공모형 리츠는 새로운 투자 대상으로 포장하기에 나쁘지 않은 존재로 급부상했다. 리츠 운용사와 판매사들이 3~5%대의 배당 수익 전망을 내놓는 등 불특정 다수 투자자들을 상대로 최근 매우 공격적인 마케팅에 나서는 이유다.
현재 한국에는 총 240개에 육박하는 리츠가 있다. 그런데 이를 대부분이 소수의 거액 자산가들을 끌어모아 운영하는 ‘비상장형 사모 리츠’다. 240개에 육박하는 리츠 중 주식시장에 상장돼 누구나 투자할 수 있는 국내 주식형 공모 리츠는 올해 상장된 2개를 포함해 총 7개다.
이 7개의 주식형 공모 리츠 중 올 10월 말 상장된 롯데리츠와 12월 상장된 NH프라임리츠가 최근의 리츠 열풍에 도화선 역할을 하고 있다. 롯데리츠와 NH프라임리츠에 대한 투자자들의 관심은 상장 전부터 뜨거웠다. 지난 10월 30일 상장된 롯데리츠는 공모 당시 청약증거금 규모만 무려 4조7610억원이나 됐다. 청약 경쟁률이 63.3 대 1이었다. 12월 5일 상장한 NH프라임리츠의 공모는 더욱 뜨거웠다. 317.6 대 1에 이르는 청약 경쟁률에, 청약증거금으로 몰려든 자금이 무려 7조7499억원이었다. 이것은 2017년 5월 12일 상장한 국내 최대 게임기업 중 한 곳인 넷마블의 주식 공모 청약증거금 7조7650억원 이후 최대 규모다. 결국 10월 말과 12월 초 상장한 롯데리츠와 NH프라임리츠의 지분을 갖겠다며 모여든 시중 자금이 무려 12조5076억원에 이를 만큼 현재 리츠에 대한 투자 열기가 뜨겁다는 의미다.
공모 광풍 넘어 상장 후 주가도 상승
공모 열기만 뜨거운 것이 아니다. 실제 상장 이후 이들 리츠의 주가 역시 공모가 이상으로 올랐다. 롯데리츠부터 보자. 지난 10월 30일 상장과 함께 5000원(공모가)이던 주가가 바로 30% 상승(상한가)하며 6500원으로 치솟았다. 11월 8일 6690원까지 오른 후 등락을 이어가고 있다. NH프라임리츠 주가도 롯데리츠와 비슷한 상황을 보이고 있다. 지난 12월 5일 상장과 함께 5000원(공모가)이던 주가가 바로 30%나 치솟으며 6500원으로 급등했다. 이후 하락하긴 했지만 여전히 6000원대에서 거래되고 있다.
10월 말 롯데리츠 상장과 12월 초 NH프라임리츠 상장은, 이 두 리츠보다 먼저 주식시장에 상장한 다른 리츠들의 동반 주가 상승에 기름을 붓는 역할을 하고 있다. 10월 30일 6660원이던 에이리츠의 주가는 롯데리츠 상장 이후 꾸준히 올라 12월 10일 7170원까지 상승했다. 상승률이 한 달 열흘 만에 7.7%에 육박한 셈이다. 지난 11월 18일에는 장중이었지만 7560원까지 오르기도 했다. 지난해 12월 28일 폐장 종가 4975원을 기준으로 12월 10일까지 에이리츠의 2019년 주가 상승률을 계산하면 무려 44.12%나 된다.
신한알파리츠의 주가도 올해 급등했다. 지난해 12월 28일 폐장 종가 5620원이었는데 지난 12월 10일 7560원까지 올랐으니, 올해 수익률이 34.52%에 이른다. 2018년 6월 상장한 이리츠코크랩의 주가도 앞서 살펴본 리츠들과 비슷하다. 이리츠코크랩은 사실 상장 때만 해도 상황이 좋지 못했다. 시장의 관심이 적었고, 주가도 암울했다. 2018년 6월 27일 상장 당일부터 주가가 상당한 폭으로 하락해 4600원까지 추락했고 이후 약세가 이어졌다. 2018년에는 12월 28일 4850원으로 한 해를 마감했다. 그랬던 이 리츠의 상황이 올해 달라졌다. 올해 새로 상장한 리츠들의 주가가 급등하고, 다른 리츠들이 상승세를 타자 이 리츠의 주가도 덩달아 상승하기 시작했다. 지난 4월 25일 5040원으로 오르며 상장 후 처음으로 주가가 5000원을 넘더니 이후에도 조금씩 올라 12월 10일 6510원이 됐다. 12월 10일까지 올해 주가 상승률이 34.23%나 된다.
리츠 투자 열기는 당분간 이어질 가능성이 크다. 앞서 언급했지만, 현재 한국 주식시장은 의미 있는 상승을 기대하기 힘들다. 부동산시장 역시 정부의 미숙하고 부실한 정책이 계속되며 가뜩이나 고평가된 아파트 가격 등 자산 버블 위험을 키우고 있다. 한은의 기준금리가 1.25%까지 떨어지며 초저금리가 상당기간 지속될 가능성이 더욱 커져 있다.
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